Cómo leer una nota simple: titulares, cargas y lo que hay que mirar

Los apartados de la nota simple explicados (finca, titularidad, cargas, afecciones fiscales, asientos pendientes) y las señales de alerta antes de comprar.

Una nota simple tiene pocas páginas, pero está escrita en lenguaje registral y puede costar entenderla la primera vez. Esta guía recorre sus apartados en el orden en que suelen aparecer y explica qué conviene mirar con lupa, sobre todo si vas a comprar.

Encabezado: registro, finca y fecha

Arriba aparecen el registro que la emite, el número de finca registral (el identificador de la finca dentro de ese registro) y, a menudo, el IDUFIR o CRU, un código único en toda España. También figura la fecha y hora de la nota: la información es la que había en ese momento.

Si vas a firmar una compra, pide una nota lo más reciente posible; el notario, además, la vuelve a pedir el mismo día de la firma.

Descripción de la finca

Indica la situación (calle, número, piso), la superficie construida o útil, los linderos y, si es un piso, la cuota de participación en el edificio. En las fincas rústicas, la superficie y los linderos son la parte más importante.

Compara la descripción con la realidad y con el Catastro. Las diferencias son frecuentes (una terraza cerrada, un trastero que no aparece, metros que no coinciden) y conviene aclararlas antes de comprar.

Titularidad

Dice quién es el titular y en qué porcentaje (por ejemplo, "el pleno dominio de una mitad indivisa"), con su DNI parcialmente oculto, y por qué título lo adquirió: compraventa, herencia, donación, adjudicación…

Fíjate en que la persona que te vende o te alquila sea quien aparece como titular, y en que figuren todos los titulares. Si la finca es de un matrimonio en gananciales o de varios herederos, todos tienen que firmar.

También puede aparecer un usufructo: una persona tiene el uso y disfrute (puede vivir en ella o alquilarla) y otra la nuda propiedad.

Cargas

Es el apartado clave. Aquí aparecen:

• Hipotecas: el banco, el capital, los intereses y el plazo. Una hipoteca puede estar pagada y seguir figurando si no se canceló en el registro.
• Embargos (anotaciones preventivas): de Hacienda, la Seguridad Social, un juzgado o un acreedor. Indican deudas del titular que se garantizan con la finca.
• Servidumbres: de paso, de luces, de acueducto…
• Condiciones y prohibiciones: por ejemplo, una prohibición de vender de una vivienda de protección oficial.
• Afecciones fiscales: notas que avisan de que la finca responde de un impuesto si Hacienda lo revisa. No son una deuda, y caducan con el tiempo.

Si el apartado dice "libre de cargas", no hay nada inscrito en esa fecha.

Asientos pendientes

Al final puede aparecer el libro diario o los "documentos pendientes de despacho": escrituras presentadas que todavía no se han inscrito. Es una señal importante: puede haber una venta o una hipoteca en camino que aún no figura en los apartados anteriores.

Lo que la nota simple no dice

• Deudas de comunidad y del IBI: no figuran en el registro. Pídele al vendedor el certificado de la comunidad y el último recibo del IBI.
• Alquileres: casi nunca están inscritos.
• Situación urbanística: si hay obras sin licencia o expedientes del ayuntamiento, no suele aparecer.
• Ocupación: la nota no dice si la casa está vacía u ocupada.

Señales de alerta antes de comprar

• El vendedor no coincide con el titular registral.
• Hay embargos o anotaciones de demanda.
• Hay documentos pendientes de inscripción.
• La superficie es muy distinta de la anunciada.
• Hay una prohibición de vender o una vivienda protegida con precio máximo.

Ante cualquiera de estos casos, consulta con el notario o con un abogado antes de pagar ninguna señal.

Si todavía no la tienes, en cómo pedir una nota simple tienes los pasos, y en el buscador de esta web, el registro que corresponde a cada municipio.