Cómo inscribir una escritura en el registro de la propiedad

Qué es inscribir una compraventa o una herencia, por qué conviene aunque no sea obligatorio, en qué registro se hace, los pasos y el plazo de 15 días hábiles.

Firmar la escritura ante notario no es el último paso. Para que la compra, la herencia o la hipoteca consten en el Registro de la Propiedad, la escritura tiene que inscribirse. Así queda publicado quién es el dueño y qué cargas tiene la finca, y el titular inscrito queda protegido frente a terceros.

¿Es obligatorio?

En la mayoría de los casos, no. En España la propiedad se transmite con el contrato y la entrega (la escritura), y la inscripción es voluntaria. Pero no inscribir tiene riesgos:

• Si el vendedor vuelve a vender la finca a otra persona y esta inscribe primero, puede quedar protegida.
• Los embargos contra el antiguo titular pueden anotarse sobre la finca.
• Para vender o hipotecar después, te pedirán que la finca esté a tu nombre en el registro.

Hay una excepción importante: la hipoteca solo existe si se inscribe. Por eso los bancos siempre inscriben.

En qué registro se inscribe

En el registro donde está la finca: el que corresponde al municipio del inmueble, no al de tu domicilio ni al de la notaría. En esta web puedes buscar el municipio y ver qué registro le toca, con su dirección y su teléfono.

Los pasos

1. Firma de la escritura ante notario. Desde hace años, el notario envía una copia electrónica al registro el mismo día (presentación telemática), lo que asegura tu prioridad.
2. Pago de los impuestos: el de Transmisiones Patrimoniales (vivienda usada), el IVA y AJD (vivienda nueva) o el de Sucesiones y Donaciones (herencias y donaciones), en tu comunidad autónoma. También la plusvalía municipal en el ayuntamiento, o su comunicación.
3. Presentación de la escritura en el registro, con el justificante de los impuestos. Lo puede hacer el notario, una gestoría o tú mismo.
4. Calificación: el registrador revisa que la escritura cumple la ley. Tiene 15 días hábiles para inscribir.
5. Inscripción: te devuelven la escritura con la nota de inscripción, que indica el número de finca, el tomo, el libro y el folio.

Si el registrador encuentra defectos

Puede suspender la inscripción y explicar por qué en una nota de calificación: falta un documento, un dato no coincide, un impuesto no está pagado… Tienes un plazo para corregirlo (normalmente con una escritura de subsanación o aportando el documento que falta). Si no estás de acuerdo, puedes recurrir.

Cuánto cuesta

Los honorarios del registro se calculan según un arancel oficial, que depende sobre todo del valor de la operación. A eso se suman el notario y los impuestos, que son con diferencia el gasto mayor. Si compras con hipoteca, los gastos de registro de la hipoteca los paga el banco.

Cómo comprobar que está inscrita

Pide una nota simple unas semanas después de presentar la escritura: tu nombre tiene que aparecer como titular. Si todavía figura como "documento pendiente", la inscripción no ha terminado.

Casos frecuentes

• Herencias: se inscribe la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, con el certificado de defunción, el de últimas voluntades y el testamento o la declaración de herederos.
• Cancelación de hipoteca: pagar el préstamo no basta para que la hipoteca desaparezca del registro; hay que firmar la cancelación ante notario e inscribirla.
• Obra nueva: una casa construida en una parcela se inscribe con una escritura de declaración de obra nueva.